Le fasi di un progetto edilizio

Chi entra in scena, e in quale fase

Un progetto edilizio privato coinvolge quattro soggetti stabili e alcuni che compaiono solo in determinate fasi. La maggior parte dei fraintendimenti in cantiere nasce da confini poco chiari fra loro, non dalla difficoltà tecnica dei lavori.

• Il committente. Decide il programma, il tetto di spesa, il livello delle finiture e l'impresa. Non decide le soluzioni tecniche: le approva.
• Il tecnico incaricato. Progetta, deposita le pratiche, dirige i lavori e verifica che quanto viene realizzato corrisponda a quanto è stato depositato.
• Il Comune, tramite lo Sportello Unico per l'Edilizia. Riceve le pratiche, chiede integrazioni e rilascia il permesso di costruire dove è richiesto.
• La struttura regionale competente in materia sismica. Riceve il progetto strutturale: in Abruzzo riguarda quasi ogni intervento che tocchi le parti portanti.
• L'impresa. Esegue le lavorazioni e, con il proprio personale tecnico, organizza il cantiere.

Compaiono a intermittenza il notaio, se il progetto nasce da un acquisto; la banca, se c'è un mutuo; l'assemblea condominiale, se l'edificio ha parti comuni; e un architetto, quando l'immobile è sottoposto a tutela e l'intervento ricade nelle sue competenze esclusive.

Che cosa devi decidere, e entro quando

Le decisioni che spettano al committente sono poche, ma ognuna ha un momento oltre il quale comincia a costare.

• Il tetto di spesa: prima che il progetto prenda forma. Un progetto disegnato senza un limite dichiarato va quasi sempre riprogettato.
• La distribuzione interna e le aperture: prima del deposito della pratica. Dopo, ogni cambiamento è una variante, con i suoi tempi e i suoi costi.
• Il livello delle finiture: prima del computo metrico, perché è il computo a trasformarle in un prezzo confrontabile.
• L'impresa e la forma del contratto: dopo aver ricevuto i preventivi sullo stesso computo, mai prima.
• Le varianti: prima che inizi la lavorazione interessata, non mentre è in corso.

Prese nell'ordine, queste decisioni costano una riunione. Prese in ritardo, costano una demolizione, una variante o un contenzioso.

Quando coinvolgere l'impresa

L'impresa va coinvolta quando esistono il progetto e il computo metrico estimativo, cioè nella terza fase.

Il computo elenca ogni lavorazione con la sua quantità. Consegnato a più imprese, produce preventivi confrontabili voce per voce: vedi chi ha prezzato diversamente il massetto o l'intonaco e puoi chiedere perché. Senza computo, tre preventivi non sono tre prezzi per la stessa opera: sono tre opere diverse con tre prezzi.

Un'impresa può essere sentita prima, e a volte conviene, ma solo per un parere di fattibilità costruttiva: come si accede al cantiere, come si movimentano i materiali, quali lavorazioni sono realizzabili in quella stagione. La trattativa economica resta dopo.

EDIL NOZZI S.R.L. è un'impresa di costruzioni con sede allo stesso indirizzo del mio studio ed è un soggetto giuridico distinto dalla mia attività professionale. Affidarle i lavori è sempre una tua libera scelta e non è mai condizione dell'incarico: il confronto tra i preventivi resta tuo.

Dove i progetti si bloccano

I progetti privati si bloccano quasi sempre per la stessa ragione di fondo: l'ordine delle fasi è stato invertito.

• Lavori avviati prima di verificare lo stato legittimo. La difformità pregressa emerge a cantiere aperto, quando regolarizzarla costa di più e alcune lavorazioni già eseguite possono dover essere rifatte.
• Impresa scelta su una cifra unica. Senza computo non c'è niente da confrontare, e ogni imprevisto diventa una richiesta di integrazione difficile da contestare.
• Modifiche concordate a voce in cantiere. Se non entrano negli elaborati, l'immobile resta difforme da quanto depositato e il problema riemerge alla prima vendita o richiesta di mutuo.
• Tempi dei permessi sottovalutati. Il termine si interrompe a ogni richiesta di integrazione del Comune: la completezza della pratica depositata incide sui tempi più della velocità dell'ufficio.

Nessuna di queste situazioni è rara, e nessuna dipende dalla complessità tecnica dell'intervento.

La documentazione che si accumula

Ogni fase produce documenti che restano legati all'immobile per tutta la sua vita, e che qualcuno ti chiederà di esibire.

• Pianificazione: titoli edilizi ottenuti dal Comune tramite accesso agli atti, visura e planimetria catastale, rilievo dello stato di fatto.
• Progetto: elaborati grafici, relazione tecnica e, dove ci sono opere portanti, relazione di calcolo delle strutture.
• Permessi e affidamento: computo metrico estimativo, capitolato, titolo abilitativo protocollato, pratica sismica, contratto d'appalto.
• Esecuzione: comunicazione di inizio lavori, verbali di visita, contabilità dei lavori, eventuali varianti depositate.
• Chiusura: dichiarazioni di conformità degli impianti rilasciate dagli installatori, variazione catastale, comunicazione di fine lavori e, dove l'intervento la richiede, la segnalazione certificata di agibilità con gli allegati che ciascun soggetto deve produrre.

Dove i lavori modificano la prestazione energetica dell'edificio, l'attestato di prestazione energetica viene redatto da un certificatore accreditato iscritto al registro regionale: lo inserisco nel fascicolo e ne coordino i tempi, ma non lo emetto io.

Questo fascicolo è ciò che rende un immobile vendibile senza sorprese. La sua incompletezza è ciò che rallenta i rogiti.

Che cosa determina i tempi

La durata di un progetto edilizio dipende soprattutto dal titolo abilitativo richiesto, non dalla dimensione dei lavori.

• CILA e SCIA producono effetti dal deposito: i lavori possono iniziare subito, ferma restando la responsabilità di quanto è stato dichiarato.
• Il permesso di costruire richiede un provvedimento espresso e un'istruttoria comunale, il cui termine si interrompe a ogni richiesta di integrazione.
• Le opere strutturali richiedono l'adempimento presso la struttura regionale competente prima dell'inizio dei lavori.
• I vincoli, dove esistono, aggiungono il parere dell'ente preposto alla tutela.
• Il condominio aggiunge i tempi di convocazione e di delibera dell'assemblea.

A questi si sommano due variabili che nessun tecnico governa: la disponibilità dell'impresa scelta e i tempi di fornitura dei materiali. Per questo il calendario si costruisce nella seconda fase, non nella quarta.