Ablauf eines Bauprojekts

Wer in welcher Phase beteiligt ist

An einem privaten Bauvorhaben in Italien sind vier Beteiligte durchgehend und mehrere nur zeitweise beteiligt. Die meisten Probleme auf der Baustelle entstehen aus unklaren Zuständigkeiten, nicht aus technischer Schwierigkeit.

• Die Bauherrschaft. Entscheidet über Programm, Kostenrahmen, Ausbaustandard und Bauunternehmen. Über technische Lösungen entscheidet sie nicht, sie genehmigt sie.
• Der beauftragte Ingenieur. Erstellt die Planung, reicht die Anträge ein, führt die Bauleitung und prüft, ob das Gebaute den eingereichten Unterlagen entspricht.
• Die Gemeinde über den Sportello Unico per l'Edilizia, die zentrale Anlaufstelle für Bauanträge. Sie nimmt die Anträge entgegen, fordert Unterlagen nach und erteilt den permesso di costruire, wo er erforderlich ist.
• Die zuständige Regionalstelle für Erdbebensicherheit. Sie erhält die Tragwerksplanung; in den Abruzzen betrifft das nahezu jeden Eingriff in tragende Bauteile.
• Das Bauunternehmen. Führt die Arbeiten aus und organisiert mit eigenem Fachpersonal die Baustelle.

Zeitweise kommen hinzu: der Notar, wenn dem Vorhaben ein Kauf vorausgeht; die Bank bei einer Finanzierung; die Eigentümerversammlung, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist; und ein Architekt, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht und die Arbeiten in dessen ausschließliche Zuständigkeit fallen.

Was Sie entscheiden, und bis wann

Die Entscheidungen der Bauherrschaft sind wenige, jede hat aber einen Zeitpunkt, ab dem sie teuer wird.

• Der Kostenrahmen: bevor der Entwurf Gestalt annimmt. Ein Entwurf ohne genannte Obergrenze wird fast immer neu erstellt.
• Grundriss und Öffnungen: vor der Einreichung. Danach ist jede Änderung eine Planänderung mit eigenem Verfahren und eigener Dauer.
• Der Ausbaustandard: vor dem Leistungsverzeichnis, denn erst dieses macht aus einer Vorliebe einen vergleichbaren Preis.
• Unternehmen und Vertragsform: erst nach Angeboten auf Grundlage desselben Leistungsverzeichnisses, nie vorher.
• Änderungen: bevor die betroffene Leistung beginnt, nicht während sie läuft.

In der richtigen Reihenfolge getroffen, kosten diese Entscheidungen eine Besprechung. Zu spät getroffen, kosten sie einen Rückbau, eine Planänderung oder einen Rechtsstreit.

Wann das Bauunternehmen eingebunden wird

Das Bauunternehmen gehört in die dritte Phase, sobald Entwurf und Leistungsverzeichnis vorliegen.

Das Leistungsverzeichnis führt jede Leistung mit ihrer Menge auf. An mehrere Unternehmen versandt, ergibt es Angebote, die sich Position für Position vergleichen lassen: Sie sehen, wer den Estrich oder den Putz anders kalkuliert hat, und können nachfragen. Ohne Leistungsverzeichnis sind drei Angebote keine drei Preise für dieselbe Leistung, sondern drei verschiedene Leistungen mit drei Preisen.

Ein Unternehmen kann früher gehört werden, und manchmal ist das sinnvoll, jedoch nur zur baulichen Machbarkeit: Zufahrt zur Baustelle, Materialtransport, jahreszeitlich sinnvolle Arbeiten. Die Preisverhandlung bleibt der dritten Phase vorbehalten.

EDIL NOZZI S.R.L. ist ein Bauunternehmen mit Sitz unter derselben Anschrift wie mein Büro und eine von meiner freiberuflichen Tätigkeit rechtlich getrennte Gesellschaft. Die Vergabe an dieses Unternehmen ist stets Ihre freie Entscheidung und niemals Voraussetzung für meine Beauftragung; der Angebotsvergleich bleibt bei Ihnen.

Woran Vorhaben scheitern

Private Bauvorhaben scheitern fast immer aus demselben Grund: Die Reihenfolge der Phasen wurde vertauscht.

• Baubeginn ohne Prüfung des genehmigten Bestands. Die Altabweichung zeigt sich bei offener Baustelle, wenn die Legalisierung mehr kostet und bereits ausgeführte Arbeiten rückgebaut werden müssen.
• Vergabe auf eine einzige Pauschalsumme. Ohne Leistungsverzeichnis gibt es nichts zu vergleichen, und jede Überraschung wird zur Nachforderung, der schwer zu widersprechen ist.
• Mündlich vereinbarte Änderungen auf der Baustelle. Gelangen sie nicht in die Unterlagen, weicht die Immobilie dauerhaft vom eingereichten Stand ab, und das fällt spätestens beim Verkauf oder bei der Finanzierung auf.
• Unterschätzte Genehmigungsdauer. Die Frist wird bei jeder Nachforderung der Gemeinde unterbrochen: Die Vollständigkeit der Einreichung beeinflusst die Dauer stärker als die Bearbeitungsgeschwindigkeit der Behörde.

Keiner dieser Fälle ist selten, und keiner hängt von der technischen Schwierigkeit der Arbeiten ab.

Welche Unterlagen sich ansammeln

Jede Phase erzeugt Unterlagen, die der Immobilie dauerhaft anhaften und die Ihnen später jemand abverlangt.

• Planung: die bei der Gemeinde über Akteneinsicht beschafften Baugenehmigungen, Katasterauszug und Katasterplan, Aufmaß des Bestands.
• Entwurf: Zeichnungen, technischer Bericht und, bei Eingriffen in tragende Bauteile, die statische Berechnung.
• Genehmigungen und Vergabe: Leistungsverzeichnis, Baubeschreibung, eingereichter Antrag mit Aktenzeichen, erdbebenrechtliche Anzeige, Bauvertrag.
• Bauausführung: Baubeginnanzeige, Protokolle, Bauabrechnung und Bautenstandsfeststellungen, eingereichte Planänderungen.
• Abschluss: Konformitätserklärungen der Installateure, Katasteränderung, Fertigstellungsanzeige und, wo das Vorhaben sie erfordert, die Nutzbarkeitsanzeige mit den Anlagen, die jeder Beteiligte beizubringen hat.

Ändern die Arbeiten die Energieeffizienz des Gebäudes, wird der Energieausweis (APE) von einer akkreditierten, im regionalen Register eingetragenen Person erstellt. Ich stimme den Zeitpunkt ab und nehme ihn in die Dokumentation auf, ausgestellt wird er nicht von mir.

Diese Dokumentation macht eine Immobilie ohne Überraschungen verkäuflich. Ihre Lücken sind es, die einen Notartermin verzögern.

Was die Dauer bestimmt

Die Dauer eines Bauvorhabens in Italien hängt vor allem vom erforderlichen Genehmigungstitel ab, nicht vom Umfang der Arbeiten.

• CILA und SCIA wirken ab der Einreichung: Die Arbeiten können sofort beginnen, bei voller Verantwortung für das Erklärte.
• Der permesso di costruire verlangt eine ausdrückliche Entscheidung und ein gemeindliches Prüfverfahren, dessen Frist bei jeder Nachforderung unterbrochen wird.
• Eingriffe in das Tragwerk erfordern die Anzeige bei der zuständigen Regionalstelle vor Baubeginn.
• Denkmalschutz kommt, wo er gilt, mit der Stellungnahme der Schutzbehörde hinzu.
• Bei Gemeinschaftseigentum kommen Einberufung und Beschluss der Eigentümerversammlung hinzu.

Hinzu treten zwei Größen, die kein Planer steuert: die Verfügbarkeit des gewählten Unternehmens und die Lieferzeiten der Materialien. Deshalb entsteht der Terminplan in der Entwurfsphase und nicht auf der Baustelle.