Für Käufer, die nicht in den Abruzzen leben

Haus kaufen in den Abruzzen: welche technischen Prüfungen nötig sind und wann

Diese Seite beschreibt, wie ein Immobilienkauf in Italien tatsächlich abläuft, an welcher Stelle die technischen Prüfungen hingehören und was Sie selbst tragen, wenn Sie diesen Schritt auslassen. Geschrieben für Käufer, die nicht vor Ort sind.

Büro in Torrevecchia Teatina (CH), Italien
Provinzen Chieti und Pescara
Ordine degli Ingegneri der Provinz Chieti, Nr. 2489

Technische Prüfung vor dem KaufAktualisiert August 2026

Ausgangspunkt

Welche technischen Prüfungen ein Käufer in den Abruzzen benötigt

Ein Käufer in den Abruzzen benötigt vor jeder verbindlichen Unterschrift drei getrennte Prüfungen: die baurechtliche Übereinstimmung, also die Deckungsgleichheit zwischen dem errichteten Gebäude und den bei der Gemeinde hinterlegten Genehmigungen; die katasterrechtliche Übereinstimmung, also die Deckungsgleichheit zwischen dem beim Kataster hinterlegten Plan und den Räumen, die Sie besichtigt haben; und den technischen Zustand von Tragwerk und Anlagen. Die ersten beiden entscheiden über die Rechtmäßigkeit des Objekts. Die dritte entscheidet über den tatsächlichen Preis.

Ivan Nozzi ist Bauingenieur mit einem in Italien verliehenen Titel (italienisch: Ingegnere), eingetragen im Ordine degli Ingegneri der Provinz Chieti unter Nr. 2489, Sektion A, Bereich Bau- und Umweltingenieurwesen. Ich arbeite ausschließlich in Italien und nach italienischem Recht. Mein Büro liegt in Torrevecchia Teatina in der Provinz Chieti, wenige Kilometer landeinwärts von der Adriaküste; ich betreue Käufe in den Provinzen Chieti und Pescara, nach vorheriger Absprache auch in den übrigen Abruzzen.

Italien kennt keine standardisierte Kaufprüfung, wie sie Käufer in Deutschland oder Österreich vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie gewohnt sind, und niemand in der Kaufabwicklung ist verpflichtet, Ihnen dazu zu raten. Es gibt allein die Prüfung, die Sie selbst bei einem eingetragenen Techniker beauftragen und deren Umfang im Auftrag schriftlich festgehalten wird. Fragen Sie nicht danach, läuft der Kauf ohne sie weiter.

Der Zeitpunkt ist der Punkt, an dem Käufer aus dem Ausland am häufigsten stolpern. Das schriftliche Kaufangebot wird in dem Moment zum Vertrag, in dem der Verkäufer es schriftlich annimmt. Ab dann ist die Anzahlung im Risiko und der Verhandlungsspielraum weitgehend geschlossen.

Der tatsächliche Ablauf

So läuft ein Immobilienkauf in Italien wirklich ab

Ein Immobilienkauf in Italien durchläuft sechs Stationen, und technische Prüfungen ändern das Ergebnis nur, wenn sie an der zweiten stattfinden. Zu jeder Station die zugehörige technische Arbeit und die Folge, wenn sie ausbleibt.

Kaufangebot (proposta di acquisto)
Das schriftliche Kaufangebot ist in Italien kein unverbindlicher Vorschlag: Mit der schriftlichen Annahme durch den Verkäufer ist der Vertrag geschlossen. Die Anzahlung ist in der Regel eine caparra confirmatoria — treten Sie zurück, behält der Verkäufer sie, tritt der Verkäufer zurück, schuldet er den doppelten Betrag. Nehmen Sie deshalb vor der Unterschrift aufschiebende Bedingungen auf, etwa das Ergebnis der technischen Prüfung und die Kreditzusage; die Formulierung dieser Klauseln gehört zum Notar oder zum Rechtsanwalt, nicht zu mir.
Technische Prüfung
Die technische Prüfung gehört zwischen die Annahme des Angebots und den Vorvertrag, weil nur in diesem Fenster der Preis noch verhandelbar ist. Ich beantrage bei der Gemeinde Einsicht in die Bauakte (accesso agli atti), vergleiche die genehmigten Pläne mit dem tatsächlichen Bestand und mit dem Katasterplan und dokumentiere beim Ortstermin, was sichtbar und zugänglich ist. Sie erhalten einen schriftlichen Bericht: welche Abweichungen bestehen, welches Gewicht jede einzelne hat und was weitere Untersuchungen erfordert. Ohne diesen Schritt tragen Sie jede spätere Feststellung selbst.
Vorvertrag (compromesso)
Der Vorvertrag legt Preis, Fristen und Pflichten fest und ist binnen dreißig Tagen bei der Agenzia delle Entrate zu registrieren. Liegt der technische Bericht vor, lässt sich hier schriftlich festhalten, was der Verkäufer bis zur Beurkundung in Ordnung bringen muss, bis wann und auf wessen Kosten. Die Eintragung des Vorvertrags in den Immobilienregistern (trascrizione), die der Notar veranlassen kann, schützt Sie vor späteren Verkäufen und Belastungen. Ohne diesen Schritt bleibt für jede Abweichung offen, wer sie verantwortet.
Unterlagen und Prüfphase
Zwischen Vorvertrag und Beurkundung wird die Akte zusammengestellt: Baugenehmigungen, Katasterunterlagen, Energieausweis, Konformitätserklärungen der Anlagen, Eigentumsherkunft und Belastungen. Der Energieausweis (attestato di prestazione energetica) wird von einem akkreditierten, im regionalen Register eingetragenen Zertifizierer ausgestellt und nicht von mir. In dieser Phase reiche ich, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, die bau- und katasterrechtlichen Anträge ein, die den dokumentierten Bestand wieder mit der Wirklichkeit in Übereinstimmung bringen.
Notarielle Beurkundung (rogito)
Mit der notariellen Urkunde geht das Eigentum über. Der Notar stellt die Beteiligten fest, prüft Eigentumsherkunft, Hypotheken und belastende Eintragungen und nimmt die gesetzlich vorgeschriebenen Erklärungen in die Urkunde auf, darunter die Angaben zur Baugenehmigung und die Erklärung, dass Katasterdaten und Katasterplan dem tatsächlichen Bestand entsprechen. Der Notar nimmt diese Erklärungen entgegen; er misst das Gebäude nicht nach. Ist die Erklärung unrichtig, wird gleichwohl beurkundet, und die Folgen treffen den Käufer.
Nach dem Kauf
Nach der Beurkundung gehört Ihnen die Immobilie mitsamt allen Lasten, auch denen aus Bauarbeiten früherer Eigentümer: Eine Beseitigungsanordnung folgt der Sache, nicht der Person, die gebaut hat. Jetzt ist der Zeitpunkt, die Maßnahmen zu ordnen, in der Regel zuerst Sicherheit und Tragwerk, dann Anlagen, dann Gebäudehülle, und die erforderlichen Genehmigungen einzuholen. Wer diesen Schritt überspringt, beginnt die Arbeiten und stellt mitten im Bau fest, dass das Vorhaben so nicht genehmigungsfähig war.

Was der Notar prüft und was nicht

Der italienische Notar prüft die Eigentumslage, die Herkunft des Eigentums, Hypotheken und belastende Eintragungen und nimmt die gesetzlich verlangten Erklärungen in die Urkunde auf, darunter die Angaben zur Baugenehmigung und die seit 2010 zwingende Erklärung, dass Katasterdaten und Katasterplan dem Bestand entsprechen. Ein Grundbuch deutscher Prägung gibt es in den Abruzzen nicht: Maßgeblich sind die Immobilienregister, und das italienische Kataster dient steuerlichen Zwecken und begründet keine Eigentumsvermutung. Entscheidend ist jedoch dies: Der Notar fährt nicht zum Objekt und vergleicht das Gebäude nicht mit den bei der Gemeinde genehmigten Plänen. Diesen Vergleich beauftragen Sie selbst, und er wird von einem Techniker unterschrieben.

Ablauf der technischen Prüfung

Wo die Probleme entstehen

Sechs Risiken, die beim Kauf in den Abruzzen wiederkehren

Die Probleme, die nach dem Kauf auftauchen, häufen sich an sechs Stellen. Keine davon ist bei einer begleiteten Besichtigung zu sehen.

Schwarzbauten und Abweichungen vom Bestand

Die Abweichung zwischen Gebäude und Baugenehmigung ist der häufigste Befund: eine verglaste Veranda, ein Zwischengeschoss, ein Carport, ein zum Zimmer ausgebauter Dachboden, ein nie angezeigter Anbau. Bußgelder und Anordnungen haften an der Immobilie und treffen damit den neuen Eigentümer. Manche Sachverhalte lassen sich legalisieren, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, andere nicht; die Kosten gehören in die Preisverhandlung.

Schwarzbau und Legalisierung

Katasterplan weicht vom Bestand ab

Der beim Kataster hinterlegte Plan muss dem tatsächlichen Bestand entsprechen, und der Verkäufer erklärt dies in der Urkunde. Versetzte Wände, ein zusätzliches Bad, eine geänderte Raumnutzung machen diese Erklärung unrichtig. Die Berichtigung ist Routine; die eigentliche Frage ist, ob die Abweichung nur katasterrechtlich oder auch baurechtlich ist. Das sind zwei verschiedene Probleme mit zwei verschiedenen Kosten.

Technische Prüfung vor dem Kauf

Fehlende Nutzungsfreigabe (agibilità)

Die agibilità bescheinigt, dass das Gebäude die zum Zeitpunkt ihrer Erteilung geltenden Anforderungen an Sicherheit, Hygiene und Bewohnbarkeit erfüllte. Vielen älteren Häusern in den Abruzzen fehlt sie, und das verhindert nicht in jedem Fall den Verkauf. Zu klären ist der Grund: Ein Haus aus der Zeit vor einer bestimmten Rechtslage ist der eine Fall, ein nie fertiggestelltes Haus der andere.

Baugenehmigungen und Anträge

Erdbebenzone der Gemeinde

Das gesamte Gebiet der Abruzzen ist als Erdbebengebiet eingestuft, wobei die Zone von Gemeinde zu Gemeinde wechselt. Die Einstufung bestimmt, welche Nachweise ein Eingriff ins Tragwerk auslöst und was vor Baubeginn hinterlegt oder genehmigt werden muss, und damit Dauer und Kosten der geplanten Sanierung. Ein Mauerwerksbau der 1950er Jahre und ein Stahlbetonrahmen der 1980er Jahre werfen unterschiedliche Fragen auf.

Tragwerksplanung und Erdbebensicherheit

Die tatsächlichen Sanierungskosten

Kaufpreis und Kosten der Bewohnbarkeit sind zwei Zahlen, die vor der Entscheidung zu addieren sind. Elektrik und Sanitär, Dach, aufsteigende Feuchte, Fenster, Anpassungen: Ein am konkreten Objekt erstelltes Leistungsverzeichnis (computo metrico) macht aus Eindrücken Beträge. Ohne dieses Dokument verhandeln Sie mit nur einer der beiden Zahlen.

Was ein Ingenieur in Italien kostet

Ruine oder Grundstück: was gebaut werden darf

Eine Ruine oder ein Grundstück ist das wert, was dort rechtlich gebaut werden darf, nicht das, was man sich dort vorstellt. Maßgeblich sind der Bauleitplan der Gemeinde, die Gebietsausweisung, übergeordnete Schutzbindungen, der urkundlich belegte Bestand und die Erschließung durch Straßen und Netze. Das certificato di destinazione urbanistica ist der Ausgangspunkt, nicht die Antwort.

Planung und Machbarkeit

Zusammenarbeit auf Distanz

Wie die Zusammenarbeit abläuft, wenn Sie nicht in Italien sind

Käufer mit Wohnsitz im Ausland können die technische Prüfung vollständig durchführen lassen, ohne selbst anzureisen. Ich fahre zum Objekt, stimme den Zugang mit dem Makler oder dem Verkäufer ab und dokumentiere den Ortstermin mit Fotos und einem Video Raum für Raum, so referenziert, dass jeder im Bericht genannte Punkt in der Aufnahme wiederzufinden ist.

Die Leistung endet mit einem schriftlichen Bericht: was die bei der Gemeinde hinterlegten Genehmigungen ausweisen, was ich vor Ort vorgefunden habe, wo beides auseinanderfällt, welches Gewicht jede Abweichung hat und welche Punkte vor einer Entscheidung weiter untersucht werden müssen. Nach der Übergabe vereinbaren wir ein Telefonat und gehen den Bericht gemeinsam durch, denn der nützliche Teil eines technischen Dokuments ist meist der erklärungsbedürftige.

Bei den Sprachen bleibe ich lieber genau als großzügig. Ich arbeite auf Italienisch, Sie können mir aber auch auf Deutsch oder Englisch schreiben: Anfragen in diesen Sprachen werden gelesen und beantwortet. Angebote, Verträge und Berichte werden auf Italienisch erstellt — das ist in Italien die rechtlich maßgebliche Sprache. Besprechungen, Ortstermine und Telefonate finden auf Italienisch statt: Sie können eine dolmetschende Person mitbringen, oder ich nenne Ihnen eine vor Ort.

Die Prüfung hat Grenzen, und ich nenne sie vor dem Auftrag statt danach. Sie ist zerstörungsfrei und erfasst sichtbare, zugängliche Bereiche; sie hängt davon ab, welche Unterlagen die Gemeinde tatsächlich vorhält und herausgibt und wie lange die Akteneinsicht dauert; sie ist keine Wertermittlung und keine Rechtsberatung. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, wird der den Architekten vorbehaltene Teil von einem Architekten an meiner Seite übernommen.

Unterlagen senden

Einsatzgebiet

Gemeinden, in denen ich Kaufprüfungen übernehme

Das Büro liegt in Torrevecchia Teatina in der Provinz Chieti; der reguläre Einsatzradius umfasst die Provinzen Chieti und Pescara, die beide für einen Ortstermin am selben Tag erreichbar sind.

Provincia di Chieti

Provincia di Pescara

Übrige Abruzzen

Orte außerhalb der Provinzen Chieti und Pescara übernehme ich nach vorheriger Absprache, wobei Anfahrt und Termine vor dem Auftrag festgelegt werden. Ist die Gemeinde, die Sie interessiert, nicht aufgeführt, fragen Sie nach: Die Liste ist ein Anhaltspunkt, keine Grenze.

Häufige Fragen

Fragen, die Käufer aus dem Ausland tatsächlich stellen

Brauche ich eine italienische Steuernummer (codice fiscale)?

Ja. Der codice fiscale ist die italienische Steuernummer; ohne sie können Sie weder die Urkunde unterzeichnen noch Versorgungsverträge abschließen oder die Kaufsteuern zahlen. Er wird kostenlos von der Agenzia delle Entrate erteilt, aus dem Ausland vom zuständigen italienischen Konsulat. Beantragen Sie ihn früh: Ohne ihn beurkundet der Notar nicht, und es ist der Punkt, der am häufigsten zu spät kommt.

Muss ich für den Kauf in Italien anwesend sein?

Für die technische Prüfung nicht: Den Ortstermin übernehme ich, und den Bericht erhalten Sie schriftlich, wo immer Sie sind. Für die Beurkundung ist die Anwesenheit der Regelfall, doch das italienische Recht erlaubt eine besondere Vollmacht an eine Person Ihres Vertrauens. Form, Inhalt sowie Legalisation oder Apostille gehören zum Notar, der Wochen vorher einzubinden ist und nicht am Tag der Beurkundung.

Was ist ein geometra und worin unterscheidet er sich von einem Ingegnere?

Der geometra ist ein eigenständig geregelter italienischer Beruf mit eigenem Register, eigenem Ausbildungsweg und gesetzlich umrissenem Tätigkeitsbereich. Der Bauingenieur ist im Ordine degli Ingegneri eingetragen, wie ich in Chieti in Sektion A, Bereich Bau- und Umweltingenieurwesen. Die Tätigkeitsbereiche überschneiden sich bei bau- und katasterrechtlichen Anträgen und trennen sich an anderer Stelle, besonders bei der Tragwerksberechnung.

Für einen Kauf zählt vor allem etwas anderes: dass der Techniker von Ihnen beauftragt ist und der Auftrag schriftlich festhält, was geprüft wird und was nicht.

Ist der Techniker der Maklerfirma unabhängig?

Ein Techniker ist demjenigen verantwortlich, der ihn beauftragt. Das ist keine Kritik an den Fachleuten, die mit Maklerfirmen zusammenarbeiten und vielfach sorgfältig arbeiten; es geht um Auftragsverhältnis und Haftung. Beauftragen und bezahlen Sie den Bericht, sind die Feststellungen an Sie gerichtet, auch die, die den Kauf beenden. Fragen Sie stets, wer beauftragt und wer das unterschriebene Dokument erhält.

Was bedeutet ein abuso edilizio für mich als Käufer?

Ein abuso edilizio ist eine nicht genehmigte bauliche Maßnahme. Sie haftet an der Immobilie und damit nach der Beurkundung an Ihnen, auch wenn ein früherer Eigentümer gebaut hat. Die Folgen reichen vom Bußgeld bis zur Anordnung des Rückbaus, und ein abweichender Bestand erschwert Weiterverkauf und Beleihung. Manches lässt sich legalisieren, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, anderes nicht; entschieden wird das durch den Abgleich von Genehmigungen und Bestand, nie vorab.

Was geschieht zwischen Vorvertrag und Beurkundung?

In der Regel vergehen ein bis drei Monate. In diesem Fenster schließt die Bank die Finanzierung ab, der Notar prüft Eigentumsherkunft und belastende Eintragungen, und der Verkäufer beschafft die vorgesehenen Unterlagen und erledigt, wozu ihn der Vorvertrag verpflichtet hat.

Es ist zugleich das letzte brauchbare Fenster, um einen Katasterplan berichtigen oder einen Antrag einreichen zu lassen: Zur Beurkundung müssen die Erklärungen in der Urkunde bereits zutreffen.

Nächster Schritt

Senden Sie mir das Exposé, bevor Sie das Angebot unterschreiben

Senden Sie mir die Adresse oder den Link zum Objekt, die Unterlagen, die der Makler Ihnen bereits gegeben hat, und den Termin, bis zu dem Sie entscheiden müssen. Sie erhalten eine Antwort dazu, was geprüft werden kann, wie lange es dauert und welches Dokument Sie bekommen. Erfordert der Fall einen anderen Berufsstand, sage ich Ihnen das.

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