Leistungen · Baugenehmigungen
Baugenehmigungen in Italien: CILA, SCIA und permesso di costruire
Welcher Bautitel erforderlich ist, richtet sich in Italien danach, was die Arbeiten berühren, und nicht danach, was sie kosten. Ich erstelle den Antrag, unterzeichne ihn und reiche ihn bei der Gemeinde ein, nachdem ich den Bestand mit den bereits erteilten Titeln abgeglichen habe.
Der Rahmen
Was ein Bautitel in Italien ist und warum der falsche Titel ein eigenes Problem darstellt
Ein italienischer Bautitel ist der Rechtsakt, der Bauarbeiten an einer Immobilie zulässig macht; welcher Titel gilt, bestimmt das Gesetz und nicht der Eigentümer oder das Bauunternehmen. Das D.P.R. 380/2001, das italienische Baugesetzbuch, unterscheidet fünf Stufen: genehmigungsfreie Arbeiten, CILA, SCIA, die SCIA anstelle der Baugenehmigung sowie das permesso di costruire. Maßgeblich ist, was die Arbeiten berühren — Tragwerk, Volumen, äußeres Erscheinungsbild —, nicht deren Kosten.
Ich bin Ivan Nozzi, Bauingenieur (Ingegnere): Der Titel wurde in Italien verliehen, ich bin bei der Ordine degli Ingegneri der Provinz Chieti unter der Nummer 2489 eingetragen (Sezione A, Bereich Bau- und Umweltingenieurwesen), und ich bin ausschließlich in Italien nach italienischem Recht tätig. Bauanträge erstelle und hinterlege ich für Immobilien in den Provinzen Chieti und Pescara. Jeder Vorgang beginnt gleich, nämlich mit der Frage, welche Titel für die Immobilie bereits erteilt wurden und ob der Bestand ihnen entspricht.
Der falsche Titel ist kein Formfehler, der sich nachträglich beheben lässt. Werden Arbeiten, die ein permesso di costruire erfordert hätten, mit einer CILA ausgeführt, greift das Sanktionsregime des eigentlich erforderlichen Titels: Geldbuße und in bestimmten Fällen die Anordnung des Rückbaus. Beim späteren Verkauf tritt dasselbe Problem erneut zutage, denn der italienische Kaufvertrag muss die Angaben des Bautitels enthalten, und die technische Beratung der Käuferseite gleicht diese Angaben mit dem tatsächlichen Bestand ab.
D.P.R. 380/2001
Welcher Titel gilt: genehmigungsfreie Arbeiten, CILA, SCIA und permesso di costruire im Vergleich
Die Übersicht fasst die im italienischen Baugesetzbuch vorgesehenen Titel zusammen. Sie dient der Orientierung und nicht der Festlegung: Die Einordnung eines Vorhabens ergibt sich aus den Planunterlagen und aus der Bauordnung der jeweiligen Gemeinde.
| Titel | Wann er gilt | Wer unterzeichnet | Baubeginn | Hinweise |
|---|---|---|---|---|
| Genehmigungsfreie Arbeiten — attività edilizia libera (Art. 6) | Instandhaltung, Beläge und Oberflächen im Außenbereich, Ausstattungselemente auf dem Grundstück, temporäre Bauten mit Rückbau innerhalb von 180 Tagen, Beseitigung von Barrieren ohne Änderung von Baukörper und Fassaden. | Keine Einreichung und keine verpflichtende technische Bescheinigung. Die Einordnung verantwortet der Eigentümer. | Sofort, ohne Schritt bei der Gemeinde. | Das mit D.M. vom 2. März 2018 genehmigte Verzeichnis führt die Arbeiten auf. Bindungen sowie Erdbeben- und Hygienevorschriften bleiben unberührt. |
| CILA — Anzeige des Baubeginns mit technischer Bescheinigung (Art. 6-bis) | Auffangtatbestand: Vorhaben, die nicht genehmigungsfrei sind und weder SCIA noch permesso erfordern. In der Praxis außerordentliche Instandsetzung ohne Eingriff in das Tragwerk. | Eine befugte Fachperson bescheinigt die Konformität; Eigentümer oder sonstiger Berechtigter reicht die Anzeige ein. | Ab dem Tag der Einreichung bei der Gemeinde. | Die unterlassene Anzeige führt zu einer Geldbuße von 1.000 Euro, um zwei Drittel gemindert, wenn die CILA während laufender Arbeiten freiwillig nachgereicht wird. |
| SCIA — beglaubigte Anzeige des Tätigkeitsbeginns (Art. 22) | Außerordentliche Instandsetzung und erhaltende Sanierung mit Eingriff in das Tragwerk; Umbau ohne Änderung von Volumen und Fassaden und, bei denkmalgebundenen Objekten oder in Altstadtzonen, ohne Änderung des Baukörpers. | Befugte planende Fachperson, mit ausführlichem technischem Bericht und Konformitätsbescheinigung. | Ab dem Tag der Einreichung bei der Gemeinde. | Die Gemeinde hat dreißig Tage zur Prüfung und kann die Einstellung der Arbeiten anordnen, wenn Voraussetzungen fehlen. |
| SCIA anstelle der Baugenehmigung (Art. 23) | Umbau, der einen ganz oder teilweise anderen Baukörper entstehen lässt; Neubau und städtebauliche Umstrukturierung in Ausführung von Bauleitplänen mit bereits festgelegten Maß- und Volumenvorgaben. | Befugte planende Fachperson, mit vollständigen Planunterlagen. | Frühestens dreißig Tage nach Einreichung. | Sie ersetzt das permesso nur in den in Artikel 23 aufgeführten Fällen. Wo der Baukostenbeitrag anfällt, ist er wie bei der Baugenehmigung zu entrichten. |
| Permesso di costruire — Baugenehmigung (Art. 10 und 20) | Neubau, städtebauliche Umstrukturierung sowie Umbau mit Erhöhung der Einheitenzahl oder Änderung von Volumen und Fassaden; bei gebundenen Objekten und in Altstadtzonen auch Änderung des Baukörpers. | Die Planung unterzeichnet eine befugte Fachperson; die Genehmigung erteilt die Gemeinde an den Eigentümer oder sonstigen Berechtigten. | Erst nach Erteilung der Genehmigung. | Sechzig Tage für die Sachprüfung und dreißig für den Bescheid, verdoppelt in Gemeinden über 100.000 Einwohnern und bei besonders komplexen Vorhaben. Baubeginn innerhalb eines Jahres nach Erteilung, Fertigstellung innerhalb von drei Jahren nach Baubeginn. |
Das D.P.R. 380/2001 setzt lediglich den nationalen Rahmen. Die gemeindliche Bauordnung, die technischen Durchführungsbestimmungen des Bauleitplans, regionales Recht und die auf dem Grundstück lastenden Bindungen ergänzen die Anforderungen und können ein Vorhaben von einer Zeile dieser Tabelle in eine andere verschieben. Die Bauordnung der betreffenden Gemeinde ist vor der Einreichung zu prüfen, nicht danach.
Die Leistung
Was ich erstelle, was ich unterzeichne und was ich einreiche
Ein italienischer Bauantrag ist ein Aktenvorgang und kein Formular. Dies sind die Unterlagen, die ich erstelle, und die Einreichungen, die ich für die Auftraggeberseite übernehme; der genaue Umfang wird vor der Beauftragung schriftlich festgelegt.
- Maßstäbliche Zeichnungen: Aufmaß des Bestands, Planung sowie eine Gegenüberstellung mit Abbruch- und Neubaumaßnahmen.
- Technischer Bericht mit dem Abgleich des Vorhabens gegen die Bau- und Planungsvorschriften der Gemeinde, Punkt für Punkt.
- Asseverazione: die von mir unterzeichnete Erklärung, dass die Planung den Bauleitplänen, der gemeindlichen Bauordnung und den weiteren einschlägigen Vorschriften entspricht.
- Datierte Fotodokumentation des Bestands innen und außen, mit Lageplan der Aufnahmestandpunkte.
- Rekonstruktion der baurechtlichen Historie: förmliche Akteneinsicht im Gemeindearchiv zur Beschaffung früherer Bautitel und Abgleich mit dem tatsächlichen Bestand.
- Katasterprüfung: Auszug und hinterlegter Grundriss, mit einer Aufstellung der Abweichungen, die vor oder zugleich mit dem neuen Titel zu bereinigen sind.
- Elektronische Einreichung beim Sportello Unico per l'Edilizia, mit den Verwaltungsgebühren und, soweit geschuldet, dem Baukostenbeitrag.
- Bei Eingriffen in das Tragwerk die Hinterlegung beziehungsweise die Erdbebengenehmigung beim Genio Civile: Die Abruzzen liegen vollständig in Erdbebenzone 1, 2 oder 3, sodass dieser Schritt regionsweit gilt.
- Bei Landschaftsschutzbindung der Antrag auf landschaftsrechtliche Genehmigung, im ordentlichen oder vereinfachten Verfahren, mit eigener Behörde und eigener Frist.
- Computo metrico, das italienische Massen- und Kostenverzeichnis, sofern es für den Vergleich von Unternehmerangeboten oder für die Ermittlung der Abgaben benötigt wird.
- Fertigstellungsanzeige und Katasterfortführung zum Abschluss des Vorgangs, damit die eingetragenen Daten dem fertiggestellten Bau entsprechen.
- Die Einreichung erfolgt elektronisch. Eigentümerinnen und Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb Italiens müssen für den Verfahrensgang nicht vor Ort sein.
Fristen
Wie lange ein Verfahren dauert und was es tatsächlich verzögert
Die Dauer eines italienischen Bauantrags setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Teil, der bei der planenden Fachperson liegt — Aufmaß, Unterlagen, Beschaffung früherer Bautitel —, und dem Teil, der bei der Gemeinde liegt. CILA und SCIA werden eingereicht, sobald der Vorgang vollständig ist, und erlauben den Baubeginn am Tag der Einreichung. Für das permesso di costruire sieht das D.P.R. 380/2001 sechzig Tage für die Sachprüfung und dreißig Tage für den Bescheid vor; beide Fristen verdoppeln sich in Gemeinden über 100.000 Einwohnern und bei besonders komplexen Vorhaben.
Der längste Abschnitt ist fast immer die Rekonstruktion der Unterlagen, und darauf werden ausländische Eigentümer selten hingewiesen. Gemeindearchive benötigen für eine Akteneinsicht Wochen und liefern häufig einen unvollständigen Vorgang: Anträge aus den sechziger und siebziger Jahren, fehlende Blätter, Legalisierungsverfahren mit lückenhafter Dokumentation. Solange der rechtmäßige Bestand der Immobilie nicht feststeht, lässt sich kein neuer Titel ordnungsgemäß einreichen, wie einfach das Vorhaben selbst auch erscheinen mag.
Vier Verzögerungsgründe treten regelmäßig auf. Abweichungen, die der Abgleich früherer Titel mit dem Bestand zutage fördert und die vorab zu klären sind, statt sie in das neue Vorhaben einzubetten. Nachforderungen der Gemeinde, die die gesetzliche Frist unterbrechen; sie läuft mit Eingang der Unterlagen neu an. Bindungen auf dem Grundstück — Landschaftsschutz, hydrogeologische Bindungen, Grenzabstände, Straßen- und Friedhofsabstandsflächen — jeweils mit eigener Behörde und eigenem Verfahren. Und der Umstand, dass die Genehmigungsfiktion beim permesso di costruire dort nicht eintritt, wo hydrogeologische, umwelt-, landschafts- oder denkmalschutzrechtliche Bindungen bestehen.
Keine dieser Größen liegt in meiner Hand, und ich nenne kein zugesagtes Erteilungsdatum. Was ich vor der Beauftragung schriftlich benenne, ist: welche Unterlagen fehlen, welche zusätzlichen Verfahren an der Immobilie hängen und welche Sachverhalte noch nicht geklärt sind.
Häufige Fragen
Fragen, die mir zu Bauanträgen am häufigsten gestellt werden
Darf ich unmittelbar nach der Einreichung mit den Arbeiten beginnen?
Das hängt vom Titel ab. Bei CILA und SCIA dürfen die Arbeiten am Tag der Einreichung bei der Gemeinde beginnen; die SCIA bleibt allerdings dreißig Tage lang überprüfbar, und ein Mangel kann zur Einstellungsanordnung führen. Bei der SCIA anstelle der Baugenehmigung sind dreißig Tage ab Einreichung abzuwarten. Beim permesso di costruire darf erst nach Erteilung begonnen werden, und der Baubeginn muss innerhalb eines Jahres nach Erteilung erfolgen.
Worin unterscheiden sich CILA und SCIA?
Die Trennlinie verläuft am Tragwerk. Die CILA erfasst Vorhaben, die nicht genehmigungsfrei sind, das Tragwerk aber unberührt lassen: innere außerordentliche Instandsetzung, das Versetzen nichttragender Trennwände, die Erneuerung der Haustechnik. Eine SCIA ist erforderlich, sobald tragende Bauteile betroffen sind oder das Vorhaben rechtlich einen Umbau darstellt. Maßgeblich ist, was tatsächlich gebaut wird, nicht die Formulierung im Angebot des Bauunternehmens.
Wer unterzeichnet die asseverazione und was bedeutet diese Unterschrift?
Die asseverazione unterzeichnet die befugte Fachperson, die die Planung erstellt. Bei den von mir betreuten Anträgen unterzeichne ich selbst, als bei der Ordine degli Ingegneri der Provinz Chieti unter der Nummer 2489 eingetragener Ingenieur. Mit der Unterschrift erkläre ich, dass die Planung den Bauleitplänen, der Bauordnung und den weiteren einschlägigen Vorschriften entspricht. Das D.P.R. 380/2001 weist der planenden Fachperson die Stellung einer Person zu, die einen Dienst von öffentlicher Notwendigkeit ausübt, und verpflichtet die Gemeinde, unrichtige Erklärungen der Berufskammer zu melden. Deshalb bescheinige ich nichts, was ich nicht prüfen konnte.
Wie lange braucht die Gemeinde?
Beim permesso di costruire sieht das D.P.R. 380/2001 sechzig Tage für die Sachprüfung und dreißig Tage für den Bescheid vor, verdoppelt in Gemeinden über 100.000 Einwohnern und bei besonders komplexen Vorhaben; eine Nachforderung unterbricht die Frist, die mit Eingang der Unterlagen neu anläuft. Bei der SCIA hat die Gemeinde dreißig Tage Prüfzeit, während die Arbeiten bereits laufen dürfen. Für die CILA ist keine Prüffrist vorgesehen. Hinzu kommt die vorgelagerte Akteneinsicht, die häufig den langsamsten Abschnitt des gesamten Verfahrens bildet.
Was gilt, wenn Arbeiten bereits ohne Titel ausgeführt wurden?
Bereits ohne den erforderlichen Titel ausgeführte Arbeiten lassen sich nicht dadurch heilen, dass ein Antrag so eingereicht wird, als stünden sie noch bevor. Der Weg führt über die Legalisierung, mit Verfahren und Sanktionen, die von der Art der Arbeiten, vom eigentlich erforderlichen Titel und vom anwendbaren Planungsrecht abhängen. Der erste Schritt ist stets die Aktenlage: Erst nach dem Abgleich früherer Titel mit dem Bestand lässt sich sagen, ob und wie eine Legalisierung möglich ist. Ein Ergebnis kann vorab nicht zugesichert werden.
Nächster Schritt
Erst prüfen, dann einreichen
Schreiben Sie mir, was Sie an welcher Immobilie vorhaben, und fügen Sie bei, was Ihnen vorliegt: Katasterauszug, hinterlegter Grundriss, frühere Bautitel. Ich antworte mit der Einschätzung, welcher Bautitel voraussichtlich einschlägig ist, was zu dessen Bestätigung geprüft werden muss und was daraus an Unterlagen, Einreichungen und gemeindlichen Abgaben folgt. Büro in Via Torre 168, Torrevecchia Teatina (CH), Abruzzen.