Leistungen · Baurechtliche Konformität
Bauliche Abweichungen und Legalisierung
Eine bauliche Abweichung an einer italienischen Immobilie lässt sich nur feststellen, indem der tatsächliche Bestand mit den bei der Gemeinde hinterlegten Genehmigungen verglichen wird. Ich beschaffe die Bauakte, nehme den Bestand auf, ordne jede Abweichung ein und lege Ihnen schriftlich dar, welche Wege das Gesetz vorsieht und für welche Abweichungen kein Weg besteht.
Die Ausgangslage
Was eine difformità edilizia ist
Eine difformità edilizia ist die Abweichung zwischen der Immobilie, wie sie tatsächlich gebaut wurde, und der Immobilie, wie sie sich aus den bei der Gemeinde (comune) hinterlegten Genehmigungen ergibt. Das italienische Recht behandelt nicht jede Abweichung gleich: Es unterscheidet Abweichungen, die allein die Unterlagen betreffen, von Abweichungen, die Volumen, Fläche, Baukörper, Höhe oder die genehmigte Nutzung verändern.
Diese Unterscheidung bestimmt den weiteren Weg. Eine formale Abweichung wird in der Regel durch Aktualisierung der Bauakte und des Katasterplans bereinigt. Eine Abweichung, die die Substanz des Bauwerks betrifft, stellt dessen Rechtmäßigkeit in Frage; eine Legalisierung führt dann über Verfahren, die das Bauwerk an den geltenden Vorschriften messen, mit unterschiedlichen Maßstäben je nach Art der Abweichung und je nach Zeitpunkt der Ausführung.
Abweichungen treten fast immer zu einem von zwei Zeitpunkten zutage: beim Verkauf oder bei der Beantragung einer steuerlichen Förderung für Bauarbeiten. In der italienischen Kaufurkunde sind die Angaben zur Baugenehmigung aufzunehmen, und der Verkäufer erklärt, dass die Immobilie ihr entspricht. Der notaio beurkundet, dass diese Erklärung abgegeben wurde; er stellt nicht fest, ob sie zutrifft. Auch steuerliche Förderungen für Bauarbeiten setzen eine Immobilie voraus, die ihrer eigenen Genehmigung entspricht.
Manche Sachverhalte lassen sich legalisieren, andere nicht, und diese Grenze zieht nicht der Techniker. Sie ergibt sich aus den geltenden Vorschriften, aus dem Bauleitplan der Gemeinde und aus dem, was die Gemeinde tatsächlich noch im Archiv verwahrt. Deshalb beginnt diese Arbeit in der Bauaktenverwaltung und nicht vor Ort.
Begriffe
Die italienischen Begriffe, die in der Akte auftauchen
Sechs Begriffe kehren in jedem Vorgang dieser Art wieder. Sie hören sie von der Agentur, vom notaio und von der Gemeinde. Es lohnt sich, sie vor dem ersten Termin zu lesen und nicht währenddessen.
- Difformità formale
- Abweichung, die Volumen, Baukörper, Fläche und genehmigte Nutzung unberührt lässt, die hinterlegten Pläne aber nicht mehr mit dem Bestand übereinstimmen lässt. Sie wird in der Regel durch Aktualisierung der Bauakte und des Katasterplans bereinigt.
- Difformità essenziale
- Abweichung, die die Substanz des Bauwerks betrifft — Volumen, Fläche, Baukörper, Höhe, genehmigte Nutzung — und nicht nur dessen zeichnerische Darstellung. Hier lautet die Frage nicht, ob ein Plan berichtigt werden kann, sondern ob das Bauwerk überhaupt rechtmäßig werden kann.
- Variazione essenziale
- Kategorie des staatlichen Rechts, die von den Regionen im Einzelnen ausgefüllt wird. Sie erfasst Abweichungen vom genehmigten Entwurf, die zu erheblich sind, um als geringfügige Änderung behandelt zu werden: Nutzungsänderung, deutliche Zunahme von Volumen oder Fläche, wesentliche Änderung von Höhen oder Grenzabständen.
- Tolleranza costruttiva
- Maßliche Abweichung innerhalb der gesetzlich festgelegten Prozentgrenzen. Sie stellt keinen Verstoß dar und bedarf keiner Legalisierung; der Techniker hält sie in den Unterlagen fest. Sie ist keine verdeckte Legalisierung: Zusätzliches Volumen oder eine andere als die genehmigte Nutzung werden davon nie erfasst.
- Stato legittimo dell'immobile
- Der rechtmäßige Bestand: der Zustand, der sich aus der Genehmigung ergibt, die den Bau zugelassen hat, sowie aus allen späteren Genehmigungen, die ihn verändert haben. Bei sehr alten Gebäuden, für die keine Genehmigung erforderlich war, wird er aus den hilfsweise zugelassenen Unterlagen rekonstruiert. Diese Feststellung wird heute beim Verkauf und bei jedem Antrag verlangt.
- Accesso agli atti
- Der förmliche Antrag, mit dem eine berechtigte Person von der Gemeinde Kopien der hinterlegten Genehmigungen und Pläne erhält. Ohne die Akte fehlt der Vergleichsmaßstab, und jede Aussage über die Immobilie bleibt eine Einschätzung statt eines Befunds.
Vorgehen
Wie ich vorgehe, Schritt für Schritt
Sechs Schritte in dieser Reihenfolge. Die ersten fünf dienen der Klärung. Der sechste beginnt erst, wenn Sie sich für ein Verfahren entscheiden.
Akteneinsicht bei der Gemeinde
Ich stelle den Antrag auf Akteneinsicht und beschaffe die Baugenehmigungen, die genehmigten Pläne und alle späteren Vorgänge. Daraus rekonstruiere ich die Baugeschichte der Immobilie und gleiche zusätzlich den Katasterplan ab. Ist das Archiv unvollständig, teile ich Ihnen das sofort mit: Das ist ein Befund zu Ihrer Immobilie und keine Verwaltungsnebensache.
Aufnahme des Bestands
Ich nehme die Immobilie im heutigen Zustand auf: Grundrissaufteilung, Flächen, Höhen, Öffnungen, Nebenvolumen und die tatsächliche Nutzung jedes Raums. Die Aufnahme erfolgt zerstörungsfrei und beschränkt sich auf zugängliche Bereiche.
Abgleich und Einordnung
Ich lege den aufgenommenen Bestand über die genehmigten Pläne und isoliere jede einzelne Abweichung. Jede wird eingeordnet: bauliche Toleranz, formale Abweichung oder Abweichung, die die Substanz betrifft. Diese Einordnung bestimmt alles Weitere.
Bewertung der möglichen Wege
Zu jeder Abweichung benenne ich die grundsätzlich vorgesehenen Verfahren und deren Folgen: Kosten, Fristen, Auswirkungen auf einen Verkauf, Auswirkungen auf steuerliche Förderungen. Für manche Abweichungen besteht kein Weg, und dann halte ich genau das fest. Die Wahl zwischen den Optionen liegt bei Ihnen, denn es ist Ihre Immobilie. Ich dokumentiere die Entscheidung, ich treffe sie nicht an Ihrer Stelle.
Schriftlicher Bericht
Sie erhalten einen schriftlichen Bericht mit den beschafften Unterlagen, der Bestandsaufnahme, der geordneten Aufstellung der Abweichungen und den Optionen samt ihren Folgen. Er ist so abgefasst, dass Sie ihn dem notaio, Ihrer Rechtsvertretung oder der Gegenseite vorlegen können.
Erstellung und Einreichung des Antrags
Erteilen Sie mir den Auftrag, erstelle ich den gewählten Antrag, reiche ihn bei der Gemeinde ein, bearbeite Nachforderungen und halte Sie bei jedem Schritt auf dem Laufenden. Der schriftliche Kostenvoranschlag liegt vorher vor. Diese Phase ist von den vorangehenden getrennt und wird gesondert beauftragt.
Eine Legalisierung lässt sich nicht zusagen
Kein Techniker kann Ihnen zusagen, dass eine Abweichung legalisiert wird. Die Entscheidung liegt bei der Gemeinde und richtet sich nach den geltenden Vorschriften, dem örtlichen Bauleitplan und dem Inhalt der Bauakte. Ivan Nozzi ist Bauingenieur; der Titel Ingegnere wurde in Italien verliehen, die Eintragung besteht bei der Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti unter Nr. 2489, Sektion A, Fachrichtung Bau- und Umweltingenieurwesen, und die Berufsausübung erfolgt ausschließlich in Italien nach italienischem Recht. Ich sage Ihnen, was vorliegt, wie es einzuordnen ist und welche Verfahren das Gesetz vorsieht. Den Ausgang sage ich nicht voraus, und ich bestätige nichts, bevor ich es geprüft habe. Wer Ihnen ein Ergebnis zusagt, bevor die Bauakte eingesehen wurde, sollte Sie misstrauisch machen.
Wer ich bin und wie ich arbeiteKauf
Kauf einer Immobilie mit bestehender Abweichung
Der Kauf einer italienischen Immobilie mit bestehender baulicher Abweichung ist möglich, die Abweichung muss jedoch vor dem compromesso geklärt oder im Preis abgebildet werden, nicht danach. Der compromesso ist der bindende Vorvertrag. Er wird in Italien häufig privatschriftlich und ohne Notar geschlossen und bindet Sie dennoch vollständig: Die Anzahlung steht im Risiko, und der Verkäufer kann die Erfüllung gerichtlich durchsetzen. Ihre Verhandlungsposition besteht vor dieser Unterschrift und danach praktisch nicht mehr.
Vor der Unterschrift sind die Mittel konkret. Eine Preisminderung in Höhe der geschätzten Legalisierungskosten, zuzüglich eines Aufschlags für die Unsicherheit. Eine aufschiebende Bedingung, die an den Ausgang des Verfahrens bei der Gemeinde geknüpft ist. Die schriftliche Verpflichtung des Verkäufers, das Verfahren vor der Beurkundung auf eigene Kosten und bis zu einem benannten Termin abzuschließen. Die Einbehaltung eines Teils des Kaufpreises bis zur Einreichung. Welches Mittel passt, hängt vom Umfang der Abweichung ab und davon, wie vorhersehbar ihre Behandlung ist.
Nicht ratsam ist es, zuerst zu unterschreiben und die Frage zu vertagen. Nach der Beurkundung tragen Sie das Problem, die Kosten, die Wartezeit und das Risiko, dass sich die Immobilie nicht zu den erwarteten Bedingungen weiterverkaufen lässt. Eine technische Prüfung vor dem Angebot kostet einen Bruchteil dieser Differenz. Schreiben Sie mir auf Deutsch oder Englisch, wenn Ihnen das leichter fällt: Ihre Anfrage wird gelesen und beantwortet. Der Bericht selbst wird auf Italienisch erstellt, der in Italien rechtlich maßgeblichen Sprache; Besprechungen finden auf Italienisch statt, wobei Sie eine dolmetschende Person mitbringen können oder ich Ihnen eine vor Ort nenne.
Häufige Fragen
Fragen zu Abweichungen und Legalisierung
Was bedeutet stato legittimo und warum wird danach gefragt?
Stato legittimo bezeichnet den rechtmäßigen Bestand einer italienischen Immobilie: den Zustand, der sich aus der Baugenehmigung ergibt, die den Bau zugelassen hat, sowie aus allen späteren Genehmigungen, die ihn verändert haben. Er ist der Maßstab, an dem jede Abweichung gemessen wird, beim Verkauf ebenso wie bei jedem neuen Antrag. Festgestellt wird er anhand der Bauakte der Gemeinde. Der Katasterplan genügt dafür nicht: Das Kataster dient steuerlichen Zwecken und begründet keine baurechtliche Rechtmäßigkeit.
Prüft der italienische notaio, ob das Gebäude den Genehmigungen entspricht?
Der notaio prüft, ob die Urkunde die Angaben zur Baugenehmigung enthält, und nimmt die Erklärung des Verkäufers zur Übereinstimmung entgegen. In der Regel misst er das Gebäude nicht auf, beantragt keine Akteneinsicht bei der Gemeinde und vergleicht die genehmigten Pläne nicht mit dem Bestand. Dieser Vergleich ist eine technische Leistung, und in den meisten Kaufvorgängen unterbleibt er, bis Nachverhandlungen nicht mehr möglich sind.
Lässt sich jede Abweichung legalisieren?
Nein. Für manche Abweichungen sieht das Gesetz ein Verfahren vor, für andere nicht. Maßgeblich sind die geltenden Vorschriften, der örtliche Bauleitplan und der Inhalt der Bauakte. Wer diese Frage ohne Akteneinsicht beantwortet, schätzt. Mein Bericht führt jede Abweichung einzeln auf und benennt, welches Verfahren grundsätzlich in Betracht kommt und für welche Abweichung sich nach Aktenlage kein Weg gezeigt hat.
Was geschieht, wenn die Gemeinde die alten Pläne nicht mehr hat?
Das kommt vor, vor allem bei älteren Gebäuden und nach Umzügen oder Verlusten im Gemeindearchiv. Der rechtmäßige Bestand wird dann anhand der Unterlagen rekonstruiert, die das Gesetz hilfsweise zulässt, und der Bereich gesicherter Aussagen wird enger. Das halte ich im Bericht ausdrücklich fest: Ich trenne stets, was sich aus den Akten ergibt, von dem, was undokumentiert bleibt. Fehlende Unterlagen sind kein Nachweis der Rechtmäßigkeit.
Ich lebe in Deutschland. Kann die Prüfung vor meiner Anreise beginnen?
Ja. Die Akteneinsicht und die Rekonstruktion der Baugeschichte beginnen mit einer schriftlichen Vollmacht und erfordern Ihre Anwesenheit nicht. Zutritt zur Immobilie wird allein für die Bestandsaufnahme benötigt; diesen vereinbaren üblicherweise der Verkäufer oder die Agentur. Schreiben können Sie mir auf Deutsch oder Englisch, Ihre Anfrage wird gelesen und beantwortet. Den schriftlichen Bericht erhalten Sie per E-Mail auf Italienisch, der in Italien rechtlich maßgeblichen Sprache. Besprechungen finden auf Italienisch statt: Sie können eine dolmetschende Person mitbringen, oder ich nenne Ihnen eine vor Ort.
Nächster Schritt
Schildern Sie den Fall, ich sage Ihnen, wo die Prüfung ansetzt
Ivan Nozzi ist Bauingenieur in Torrevecchia Teatina (CH) in den Abruzzen. Der Titel Ingegnere wurde in Italien verliehen, die Eintragung besteht bei der Ordine degli Ingegneri della Provincia di Chieti unter Nr. 2489, Sektion A, Fachrichtung Bau- und Umweltingenieurwesen, und die Berufsausübung erfolgt ausschließlich in Italien nach italienischem Recht. Nennen Sie mir Adresse, Gemeinde und Ihren bisherigen Kenntnisstand. Ich sage Ihnen, welche Unterlagen erforderlich sind, und lege vor jeder Beauftragung einen schriftlichen Kostenvoranschlag vor.