Warum die technische Prüfung fast immer zu spät kommt

Beim italienischen Immobilienkauf gibt es keinen Verfahrensschritt, der das Gebäude mit den dafür genehmigten Plänen abgleicht. Käuferinnen und Käufer aus dem deutschsprachigen Raum setzen einen solchen Abgleich voraus, weil sie ihn von zu Hause kennen.

So verteilen sich die Rollen in Italien, und das bleibt jeweils ungeprüft.

  • Die Maklerin oder der Makler führt die Verhandlung und den Schriftverkehr. Die bautechnische Prüfung der Immobilie gehört nicht zum Maklerauftrag, und kein Gesetz weist sie ihm zu.
  • Der Notar arbeitet am Eigentum und an der Urkunde. Er besichtigt die Immobilie nicht und misst sie nicht auf.
  • Die Bewertung der Bank ermittelt den Beleihungswert für die Finanzierung. Das ist eine wirtschaftliche Einschätzung im Auftrag der Bank, keine Prüfung der baurechtlichen Übereinstimmung.
  • Der Verkäufer erklärt. Häufig in gutem Glauben: Viele Verkäufer haben das Haus geerbt oder selbst ohne Prüfung erworben und wissen tatsächlich nicht, was wann verändert wurde.

Hinzu kommt ein Unterschied im System. Die italienischen Immobilienregister sind personenbezogen geführt und mit dem deutschen Grundbuch nicht gleichzusetzen; über den baulichen Zustand und die Baugenehmigungen sagen sie ohnehin nichts aus. Die Bauakte liegt allein bei der Gemeinde und wird nur auf Antrag herausgegeben.

Alles, was nie erklärt wurde, bleibt am Gebäude. Mit der notariellen Beurkundung wird es zum Problem des Käufers, samt den Kosten für die Bereinigung.

Was der Notar prüft und was er nicht prüft

Der italienische Notar prüft das Eigentum, die Eintragungen in den öffentlichen Immobilienregistern und die Erklärungen, die die Parteien in die Urkunde aufnehmen. Das Gebäude prüft der Notar nicht.

Konkret stellt er fest, wem die Immobilie gehört und wie das Eigentum erworben wurde, verfolgt die Kette der Voreigentümer zurück, recherchiert Hypotheken, Pfändungen, eingetragene Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen und sorgt dafür, dass die Urkunde die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben zu den Baugenehmigungen sowie die Erklärung zur Katasterkonformität enthält.

Genau diese Erklärung sollten Sie aufmerksam lesen. Dass der tatsächliche Zustand dem hinterlegten Katasterplan entspricht, erklärt die Verkäuferseite selbst, oder es wird von einem berechtigten Techniker bescheinigt. Der Notar nimmt die Erklärung entgegen. Mit dem Maßband geht niemand durch das Haus.

Der Notar prüft die Unterlagen und den Vertrag. Ob das Gebäude den genehmigten Plänen entspricht, misst niemand nach, es sei denn, der Käufer beauftragt einen Techniker damit.

Die Folge ist unbequem: Eine vollständig wirksame Urkunde kann eine Immobilie übertragen, bei der eine Loggia ohne Genehmigung geschlossen, ein Dachboden zum Schlafzimmer ausgebaut oder eine Wohnung geteilt und nie im Kataster nachgeführt wurde. Der Vertrag hält. Das Gebäude nicht.

Baurechtliche Konformität: das Gebäude und seine Genehmigungen

Die baurechtliche Konformität, italienisch conformità urbanistica, ist die Übereinstimmung zwischen dem errichteten Gebäude und den Titeln, die den Bau und jede spätere Änderung genehmigt haben. Sie lässt sich nur auf einem Weg feststellen: Die Bauakte wird bei der Gemeinde angefordert und Plan für Plan mit dem Bestand verglichen.

Die Bauakte erhält man über einen förmlichen Antrag auf Akteneinsicht, accesso agli atti, beim technischen Amt der Gemeinde. Die Gemeinde hat dafür gesetzlich dreißig Tage Zeit, und viele Gemeinden nutzen sie vollständig aus. Antragsberechtigt sind die Eigentümer und Personen mit einem qualifizierten Interesse; wer noch nicht Eigentümer ist, benötigt daher eine schriftliche Vollmacht der Verkäuferseite. Diese Vollmacht früh einzuholen, spart später Wochen.

In der Akte werden gesucht:

  • Die ursprüngliche Genehmigung: licenza edilizia, concessione edilizia oder permesso di costruire, mit Datum.
  • Alle späteren Vorgänge: DIA, SCIA, CILA und Änderungen während der Bauausführung, jeweils mit den zugehörigen Plänen.
  • Etwaige Legalisierungsanträge, condono, mit Zahlungsnachweisen und dem abschließenden Bescheid. Ein eingereichter, aber nie beschiedener Antrag ist keine Legalisierung.
  • Bei älteren Gebäuden der Nachweis, dass die Errichtung vor dem 1. September 1967 liegt, dem Datum, ab dem die Baugenehmigung im gesamten Gemeindegebiet erforderlich ist.

Weder die Errichtung vor 1967 noch ein condono deckt ab, was danach geschehen ist. Beides betrifft einen genau bestimmten Zeitpunkt; alles Spätere braucht einen eigenen Titel.

Die häufigen Probleme sind keine Neubauten, sondern gewöhnliche Umbauten, die nie angezeigt wurden: verglaste Loggien und Terrassen, angebaute Vordächer und Überdachungen, ausgebaute Dachgeschosse, zu Wohnräumen umgenutzte Garagen, versetzte Fensteröffnungen in der Fassade, geteilte oder zusammengelegte Einheiten, Nutzungsänderungen von Lager oder Werkstatt zu Wohnraum.

Die Bedeutung reicht über den Kauf hinaus. Von der baurechtlichen Konformität hängen ab, ob Sie für Ihr geplantes Vorhaben eine Genehmigung erhalten, wie eine Bank den Vorgang bewertet, und was beim späteren Verkauf geschieht, denn der nächste Käufer stellt dieselben Fragen.

Katasterkonformität: hinterlegter Grundriss und tatsächlicher Zustand

Die Katasterkonformität ist die Übereinstimmung zwischen dem beim Kataster hinterlegten Grundriss und der tatsächlichen Raumaufteilung der Immobilie. Sie lässt sich am schnellsten anstoßen, weil die Verkäuferseite den hinterlegten Grundriss meist innerhalb eines Tages beschaffen kann.

Die planimetria catastale ist die bei der Agenzia delle Entrate verwahrte Zeichnung der einzelnen Einheit, mit Maßstab, Raumnutzung und der Abgrenzung der Untereinheit. Daneben weist die visura Blatt, Parzelle, Untereinheit, Kategorie, Klasse, Größenklasse und den Katasterertrag aus, auf dem die italienischen Immobiliensteuern beruhen. Die Prüfung ist schlicht: Der Bestand wird aufgemessen und über den hinterlegten Plan gelegt.

Die Abweichungen sind unspektakulär und sehr verbreitet. Eine versetzte Innenwand. Ein Bad, das aus einer Abstellkammer entstanden ist. Zwei Räume, die zu einem wurden. Eine verglaste Loggia. Ein niedriger Nebenraum, der als Wohnfläche geführt wird.

Eine Unterscheidung sollten Sie sich merken, weil sie mehr Missverständnisse verursacht als alles andere: Katasterkonformität und baurechtliche Konformität sind nicht dasselbe. Das Kataster dient steuerlichen Zwecken und beweist weder Eigentum noch die Rechtmäßigkeit des Baus. Eine Immobilie kann einen tadellos aktuellen Katasterplan haben und baurechtlich dennoch nicht in Ordnung sein, und sie kann baurechtlich einwandfrei sein, während ihr Plan Jahrzehnte alt ist.

Der Plan wird über einen DOCFA-Vorgang nachgeführt. Beruht die Abweichung jedoch auf ungenehmigten Arbeiten, aktualisiert der DOCFA nur die Zeichnung und legalisiert die Arbeiten nicht. Es sind zwei getrennte Wege, und sie müssen in der richtigen Reihenfolge gegangen werden.

Zustand des Tragwerks und Erdbebenzone der Gemeinde

Der Zustand des Tragwerks ist der Teil der Prüfung, der die geringste Gewissheit liefert, und das gehört an den Anfang. Eine zerstörungsfreie Begehung beschreibt, was sichtbar und zugänglich ist. Die Tragfähigkeit eines Bestandsgebäudes misst sie nicht.

Jede italienische Gemeinde ist durch die regionale Klassifizierung einer Erdbebenzone zugeordnet, und die Abruzzen liegen vollständig in den Erdbebenzonen 1, 2 oder 3, mit Gemeinden auch in den beiden höchsten Stufen. Die Zone bestimmt, was an einem Gebäude getan werden darf und wie: Arbeiten, die andernorts unkompliziert sind, verlangen hier eine Tragwerksplanung, rechnerische Nachweise und eine Hinterlegung oder Genehmigung beim regionalen Genio Civile.

Bei der Begehung werden betrachtet:

  • Die Bauweise: Mauerwerk, Stahlbeton, Mischbauweise oder ein Anbau an einen älteren Baukörper.
  • Sichtbare Risse: Verlauf, Breite, Lage zu Öffnungen und Decken sowie frisch verspachtelte oder überstrichene Stellen.
  • Anzeichen von Bewegung: Wände außer Lot, Böden und Schwellen außer Waage, Türen, die nicht mehr gleichmäßig schließen.
  • Aufsteigende Feuchte, Durchfeuchtung vom Dach her und der Zustand des Holzes, soweit der Dachraum begehbar ist.
  • Ringanker, Zuganker und andere Verbindungselemente, soweit sie erkennbar sind.

Parallel werden die Unterlagen gelesen. Wurden tragende Bauteile verändert, müssen eine hinterlegte Tragwerksplanung und die zugehörigen Vorgänge vorhanden sein. Ein offensichtlicher Eingriff in das Tragwerk ohne jede Aktenspur ist selbst ein Befund.

Was eine visuelle Begehung nicht beantworten kann, ist die Frage, ob das Tragwerk der am Standort erwarteten Erdbebeneinwirkung gewachsen ist. Dafür sind Materialuntersuchungen, Bauteilöffnungen und eine rechnerische Beurteilung des Bestands erforderlich. Das ist ein eigener Auftrag, er setzt die Zustimmung der Eigentümer voraus, und vor einem Verkauf wird sie selten erteilt. Wenn Sie eine Antwort auf dieser Ebene brauchen, muss sie vor dem Kaufangebot verhandelt werden.

Haustechnik, Nutzbarkeit und die Unterlagen, die Sie verlangen sollten

Die Unterlagen sind der am einfachsten zu prüfende Teil einer Immobilie und zugleich der am häufigsten unvollständige. Jedes fehlende Dokument hat einen Preis: Entweder es wird rekonstruiert, oder Sie kaufen ohne Kenntnis.

  • Konformitätserklärungen für Elektro-, Wasser- und Gasinstallation, ausgestellt vom ausführenden Betrieb nach dem Ministerialdekret 37/2008, mit den vorgeschriebenen Anlagen. Für ältere Anlagen lässt die Regelung unter bestimmten Voraussetzungen eine dichiarazione di rispondenza durch eine entsprechend qualifizierte Person zu.
  • Anlagenbuch und letzter Prüfbericht zur Energieeffizienz von Heizkessel oder Wärmepumpe.
  • Bescheinigung der Nutzbarkeit, certificato di agibilità, oder die an ihre Stelle getretene zertifizierte Meldung. Viele ältere Gebäude hatten nie eine; es lohnt sich zu wissen, dass sie fehlt, und warum.
  • Ein gültiger Energieausweis, der APE, den die Verkäuferseite bereitstellen und der Urkunde beifügen muss. Der APE wird von einer akkreditierten, im regionalen Register eingetragenen Stelle ausgestellt: Ich stelle ihn nicht aus. Ich prüfe, ob die darin genannten Angaben zur Immobilie und zu den geprüften Unterlagen passen.
  • Für Grundstücke und Nebenflächen die von der Gemeinde ausgestellte Bescheinigung über die planungsrechtliche Zweckbestimmung, certificato di destinazione urbanistica.
  • Bei Eigentumswohnungen: Hausordnung, Tausendstelanteile, Protokolle der letzten Versammlungen und eine Erklärung der Verwaltung zu beschlossenen Arbeiten, laufenden Maßnahmen und Rückständen. Das ist keine Formalie: Wer eintritt, haftet gemeinsam mit der Verkäuferseite für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres.

Die nützliche Frage lautet nicht, ob die Unterlagen vorhanden sind. Sie lautet, ob sie die Immobilie beschreiben, die Sie besichtigt haben.

Wann geprüft wird: vor dem Angebot, vor dem Vorvertrag, nie nach der Beurkundung

Der richtige Zeitpunkt für die technische Prüfung liegt vor der Unterzeichnung der proposta d'acquisto, des schriftlichen Kaufangebots. Die letzte sinnvolle Gelegenheit ist der Zeitraum vor dem compromesso, dem bindenden Vorvertrag. Nach der Beurkundung hat der Käufer keinen Hebel mehr, sondern das Haus, seine Mängel und die Kosten ihrer Beseitigung.

  1. Vor dem Angebot. Katasterauszug und hinterlegter Grundriss, das Exposé, die Fotos und eine Besichtigung reichen bereits, um offensichtliche Abweichungen zu erkennen und zu entscheiden, ob es sich lohnt weiterzugehen. In dieser Phase können Sie noch folgenlos zurücktreten.
  2. Im Angebot und im Vorvertrag. Das Ergebnis der technischen Prüfung kann zur Bedingung des Kaufs gemacht werden, und die Verkäuferseite kann verpflichtet werden, die Vollmacht für die Akteneinsicht zu erteilen. Die Klausel formuliert der Notar oder die Rechtsanwältin, die Sie berät; ich liefere den technischen Inhalt und die Fristen, die realistisch einzuhalten sind.
  3. Vor dem Vorvertrag. Das ist die vollständige Prüfung: Akteneinsicht, Begehung mit Aufmaß, Abgleich von Bestand, Katasterplan und Baugenehmigungen, Durchsicht der Unterlagen zur Haustechnik und ein schriftlicher Bericht. Der Vorvertrag bindet bereits, und ihn ungeprüft zu unterschreiben heißt, sich zum Kauf von etwas zu verpflichten, das niemand geprüft hat.
  4. Vor der Beurkundung. Es wird kontrolliert, ob das Vereinbarte tatsächlich erledigt wurde: eingereichte Vorgänge, nachgeführter Katasterplan, übergebene Unterlagen. Zusagen gehen nicht mit der Urkunde über.
  5. Nach der Beurkundung. Es bleiben nur noch Behelfe: Nachverhandlung mit der Verkäuferseite, Legalisierung auf eigene Kosten und in manchen Fällen ein Rechtsstreit. Alle langsamer und teurer als die Prüfung, die sie verhindert hätte.

Was Sie die Verkäuferseite und die Maklerin fragen sollten

Die Fragen an Verkäuferseite und Maklerbüro vor einem Kaufangebot sind wenige, und sie gehören schriftlich gestellt, am besten per E-Mail, damit die Antwort erhalten bleibt. Es sind keine unfreundlichen Fragen. Sie verlangen Unterlagen, die jede Verkäuferseite einer ordnungsgemäßen Immobilie ohnehin besitzen sollte.

  • Die Erwerbsurkunde der Verkäuferseite und ein aktueller Katasterauszug.
  • Der hinterlegte Katasterplan selbst, nicht der für das Exposé neu gezeichnete Grundriss.
  • Eine vollständige Liste der Baugenehmigungen mit Nummer und Datum, Änderungen eingeschlossen.
  • Die Aktenzeichen etwaiger Legalisierungsanträge und der Bescheid, der sie abgeschlossen hat.
  • Die Konformitätserklärungen für die Installationen.
  • Ein gültiger APE und, falls vorhanden, die Bescheinigung oder Meldung der Nutzbarkeit.
  • Eine schriftliche Vollmacht zur Anforderung der Bauakte bei der Gemeinde.
  • Bei Eigentumswohnungen die jüngste Erklärung der Verwaltung zu Kosten und Beschlüssen.

Und dann die Frage, die alle anderen aufwiegt: Entspricht die Immobilie heute genau den genehmigten Plänen? Lautet die Antwort ja, ist die schriftliche Bestätigung die einfachste Auskunft überhaupt. Fällt die Antwort ausweichend oder vage aus oder wird sie vertagt, ist dieses Zögern bereits ein technischer Befund, und es ist der Moment, die Unterlagen von einem Techniker lesen zu lassen.